富力走至违约边缘

富力走至违约边缘

出品｜大摩财经

最近一年多以来，富力通过大股东资助、出售资产等方式进行自救，但由于债务规模过大，根本问题迟迟未能解决，如今已经挣扎在违约的边缘。

12月15日，富力地产（2777.HK）发布了一则全英文公告，披露了折价回购优先票据的计划。针对的是2022年1月到期的规模7.25亿美元、票息率5.75%的优先票据。

富力给出的折价回购计划包括：

债券持有人可以原价卖出，但只可出售所持票据的50%；

债券持有人以8.3折的价格全部卖出；

债券持有人选择对该债券展期半年，至2022年7月13日赎回。

富力表示，若折价回购计划未能完成，可能无法在2022年1月13日到期时全额赎回票据。也就意味着，富力如果无法完成折扣回购或展期，将构成实质性违约。

截至今日收盘，富力地产股价3.6港元，年内下降60.34%，最新市值只有135亿港元。

债务压顶

富力到底有多少债务呢？

目前富力地产现存境外债券共有10笔，其中明年到期的美元债共有3笔。除最新披露折价回购的7.25亿美元的境外债外，2022年7月和11月将有两笔规模为2.88亿美元、3.66亿美元的境外债到期，票息率分别为9.13%、12.38%。

相较于境外债，富力明年需要偿还的境内债规模更高。“16富力04”、“20富力地产PPN001”、“19富力02”、“16富力06” 四笔境内债券将在明年4月-5月面临回售或到期摘牌，总规模43.45亿。另外，“16富力11”和 “18富力08”两笔境内债券也将在明年10月-12月到期，总规模51.2亿。

以此计算，未来一年内，富力有超过180亿规模的债券要还。

最近几年，陷入债务泥潭的富力在持续自救，但不太奏效。截至6月末，富力有息负债合计1433.5亿元，其中短债519亿元，但其账上可自由支配的现金及等价物仅有127.6亿元。

债务压力导致富力 “三道红线”全部踩中，无法增加融资规模。截至6月末，富力剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123.5%，现金短债比约为0.55。

富力的转折在于2017年的那场“世纪交易”。2017年7月，富力斥资199亿元收购万达77个酒店，一举拿下“全球最大的豪华酒店业主”头衔。

但是，重资产的酒店业务直接导致了富力债台高筑。2018年起，富力的酒店业务亏损就不断扩大。2018-2020年，净亏损分别为4.59亿、10.08亿和14.27亿。今年上半年，随着疫情在国内逐渐得到控制，富力的酒店业务同比大幅好转，但仍亏损5.47亿，超过2019年同期的4.2亿。

重资产的酒店业务还压缩了富力可动用的现金流，自2018年以来，富力投销比就一直处于下滑趋势。今年上半年仅新增四个项目，拿地销售比为4%，下半年也鲜少在公开土地市场露面，投资力度持续收缩。

截至六月末，富力总土储为6917万平方米，其中大部分为旧改项目，建筑面积达到3700万平方米。

旧改项目投入资金多、开发难度大、周期长，对于现金流受困的富力很难带来立竿见影的效果，体现在销售端是富力的销售持续承压。今年前11个月，富力合约销售1121.7亿，同比减少4.4%。

这意味着，富力连续三年未能完成销售目标。2018年成功迈入千亿阵营后，富力给2019年定了1600亿的销售目标，但当年仅完成1382亿；2020年富力将销售目标降低至1520亿，但当年仅达到1388亿；2021年富力销售目标再度降低至1500亿，但从目前的销售情况来看，无法完成目标几乎已成定局。

为了能开辟新的融资渠道，今年上半年，富力筹划旗下的物业板块富力物业赴港上市。2020年富力物业从富力地产中剥离，经过一系列股权腾挪之后，李思廉和张力各自持有富力物业46.48%的股份。最终，富力物业未能如愿于三季度上市，而是被卖给碧桂园服务，所得资金用于流动性紧张的富力地产。

不过，富力物业实际是属于张力和李思廉的私人财产，“输血”上市公司是借款。

9月20日，富力披露了李思廉、张力将驰援80亿港元的股东资金。随后，这笔借款被视为长期投资，通过与上市公司合资的方式实现。提供的资金也由此前的80亿港元（约65亿元人民币）增加为104亿元人民币。

彼时，富力表示，这笔款项到位后，除非出现不可预见的情况，即使没有新的外部融资和资产出售达成，仍将有足够资金应付于短期内到期的债务。

靠着大股东自掏腰包，富力撑到了今年年底，但如果最新的折价回购计划无法顺利实施，“短债无忧”的说法将被打脸。

卖不出去的“包袱”

富力销售和负债的双重压力，也导致其评级屡遭下调：

10月18日，穆迪将富力地产的企业家族评级从“B2”下调至“B3”。并将富力香港的评级从“B3”下调至“Caa1”，评级展望均为“负面”；

10月29日，惠誉将富力地产及富力香港的长期发行人评级从“B+”下调至“B-”，并将其列入负面观察名单；

标普继10月将富力长期发行人评级从“B”降至“B-”后，今日再降级至“CC”，展望“负面”。

值得一提的是，标普10月下调富力评级时，除了提到富力销售放缓导致流动性受限和偿债压力外，还表示富力在资产处置方面缺乏进一步的实质进展。

富力一直强调，在与潜在买家洽谈出售资产事项，“本集团有约351亿元的投资物业资产及账面值约332亿元、市场价值约460亿元的酒店资产。”

但是，广州富力综合物流园区项目是近一年多时间，富力唯一成功出售的投资物业。

12月7日，富力公布了向黑石集团出售广州富力综合物流园30%股权的计划，该交易对价12.63亿，所得款项将用于偿债和一般营运资金。交易完成后，富力将不再拥有富力综合物流园任何权益。

今年1月初，黑石集团曾以40.62亿元收购富力综合物流园70%股权。若最新交易成功，富力综合物流园区全部股权为富力回流现金达53亿。

值得一提的是，对比两笔交易的价格，1月份富力综合物流园整体估值约58亿，但是到了12月估值已经下降至42亿。

富力综合物流园区曾是富力进军工业地产的一个重要标志，该物流园位于广州市花都区华东县，占地1470亩，计划总建筑面积超120万平方米。

值得一提的是，12月13日，富力公告将延迟寄发有关富力综合物流园区30%股权出售的通知函。富力给出原因是，需要更多时间核实物业估值等信息。如果交易最终生变，富力的现金流压力无疑将再度加大。

至于富力强调的价值数百亿规模的酒店资产似乎并没有买家有兴趣接盘。去年9月，有消息传出，富力拟在未来10个月内分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金（REITs）形式在新加坡上市；今年3月的业绩会上，李思廉曾对投资者透露，已在积极出售酒店资产，预计在未来6个月以内完成。

不过，至今这些酒店资产仍未找到接盘方。据REDD消息，在与广州城投的债转股计划中。富力希望将旗下旧改项目和酒店项目抵押给广州城投，但广州城投只对旧改项目的股权感兴趣，并不希望债转股包含酒店等其他资产。

2020年四季度以来，富力将多家核心子公司股权质押给广州城投，换取了50-100亿资金纾困。此前，广州城投已经对富力地产的一笔6月29日到期的40亿贷款展期六个月，以获取更多时间商讨债转股合作。

不过，债转股事项并未有下一步进展。截至6月末，李思廉持有富力地产28.97%股权，下半年未披露增持行为。而经过两次“护盘”增持后，张力目前持股已经增至27.77%。